如何賣房子?推薦5大流程&基本賣房子注意事項一次快速看懂!

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房產新聞

 

你有賣過房子的經驗嗎?對於第一次賣房子的人來說,難免會不知道賣房子有哪些注意事項,又該如何出價才好,針對一些賣房子的小技巧,這一篇文章就也來分享幾個重點,並分享賣屋的流程及注意事項,讓您對賣房一事可以更有規劃及瞭解喔!


賣屋的基本5大流程:



(1) 掌握鄰近行情/進行定價
售屋時第一步是定價,建議賣方可以上內政部實價登錄網站先查詢鄰近區域實際買賣價格,合理定價可提高成交機會,加速圓滿完成售屋。


  實價登錄:各縣市實價登錄查詢,最新不動產房價成交行情


(2) 微整修加值房子好賣相
建議屋主若希望房子能賣出好價格,可針對房屋微整修,補強房屋原本缺點(ex水電、裝潢等),並房屋打掃乾淨,讓看屋買方一進門就有好印象。



(3) 試算應繳稅賦及費用 (以下費用為估算參考,以實際為主)
✔ 代書潤筆費:簽約時代書收潤筆費2,000元 (買賣雙方負擔各半)
✔ 塗銷費:依照各個代書事務所表定收費,北市行情約2,000元 (賣方若無原貸款則無須繳付本項費用)
✔ 仲介費:成交價總額4%
✔ 履約保證費:成交總金額約萬分之六 (買賣雙方負擔各半)
✔ 土地增值稅:依照稅捐處核發稅單為準 (可申請地政電子謄本試算增值稅)
✔ 房屋稅:核課稅期間是每年7月1日~隔年6月30日止,一年一期 (原則上用365天按照交屋日的比例計算)
✔ 地價稅:核課稅期間是每年1月1日至當年12月31日止,一年一期 (原則上用365天按照交屋日的比例計算)
✔ 水電瓦斯費:建議交屋前抄度數結清
✔ 管理費:通常會在交屋時按日分算。(例如:1月10號交屋,假設屋主一月份管理費已繳完,買方補貼21天管理費給屋主,如果屋主尚未繳納一月份管理費,則由賣方補貼10天管理費給買方並由買方繳納一月份管理費)



(4) 準備賣屋所需文件
✔ 所有權狀正本
✔ 印鑑章
✔ 身分證/印鑑證明2份
✔ 戶籍謄本2份
✔ 近期房屋、地價稅單正本
✔ 授權書(若非所有權人時)



(5) 確定賣屋管道
賣屋管道主要為委託房仲跟自售兩種,前者不僅可讓屋主輕鬆賣房,並利用房屋仲介的人脈管道和廣告資源跟過濾客戶,相對比自售更容易找到優質賣家,但也要因此支付仲介費。
自售的話最大優點則是能省下仲介費用,但相對屋主在賣屋過程中要花費很多心力跟負擔相關衍生風險。



賣屋應該要注意的風險有哪些?


(1) 碰到假買方之情形
包含惡意詐欺或是遇到不肖仲介刻意打壓價錢賺取差價,可以稍微瞭解對方的工作、買房需求等資訊參考判斷。
- 避險Tip:多溝通蒐集資訊謹慎判斷買方真偽。



(2) 屋主證件被盜用
屋主將身份證、權狀證明文件交給買方辦理過戶時,有可能發生被拿去抵押、借錢等其他不法用途。
- 避險Tip:請找聲譽良好的優質代書,並於交付權狀時應請代書開立保管簽收證明。



(3) 無法順利收完尾款
屋主將房屋過戶至買方名下後,有可能發生買方將銀行貸款領走因此屋主無法收到尾款。
- 避險Tip:進行買賣房屋簽約時,請買方開立限時兌現的本票或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶。




委託房屋仲介賣房子重點說明:



委託仲介、自售房子比一比:

售屋管道 優點 缺點
委託房仲 ✓ 避免因為陪同帶看而犧牲休息時間
✓ 可獲得專業服務與較完整市場資訊
✓ 可避免帶看房子產生安全問題
✓ 可增加物件曝光及流通提高成交速度
✓ 履約保證制度可以保障價金安全
✓ 專業代書協助簽約保障
✗ 需支付仲介費
✗ 只能間接獲得第二手的市場/客戶的相關反饋
自售 ✓ 可直接瞭解買方情況與市場反應
✓ 可節省仲介費
✗ 休息時間受影響
✗ 房屋的曝光程度較差
✗ 帶客戶看房時的安全問題
✗ 簽約經驗少易產生疏漏


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一般委託、專任委託大不同:

委託
方式
說明 優點 缺點
專任
委託
只有委託的房仲有權利進行該屋的銷售,包含賣方及其他仲介公司都不得私下對該屋進行買賣交易。 賣家面對單一窗口,方便聯絡,且可直接了解目前的銷售狀況 若房仲將買家的物件閒置,沒有積極處理,則賣家的房屋買賣資訊曝光度會降低,減慢銷售效率。
一般
委託
不受限於特定房仲,賣方可以委託多家仲介公司幫房屋進行銷售,也可以直接和買方進行房屋買賣交易。 可以多方比價,選擇價格較好的買家,賣方也可以不透過仲介直接將房屋賣給決定好的買家 賣方要和多家業者進行聯絡事宜,比較過程中資訊會比較繁雜,窗口也不統一。

如果買方違約反悔,該如何處理?


(1) 以斡旋金方式
斡旋金轉為定金後,假如買方有發生反悔不買的情形,或違反已約定事項因而導致無法簽訂買賣契約時,定金將由賣方沒收。



(2) 以要約書方式
當賣方已承諾簽認回覆要約書後,若有任一方反悔違約,違約之一方須賠償買賣總價款的3%違約金給對方。



(3)其他
簽訂不動產買賣契約書後,若有任一方拒絕履行契約的情形,另一方可依契約約定進行催告,假如對方仍不履行時,則可解除契約,並依契約請求相關賠償。



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